От мечты Do Dома
7 (495) 99-777-90
Красногорск, Спасская, 4
Квартиры по вексельной схеме и от зачетников

Многие квартиры в Москве и Подмосковье были приобретены (и продолжают приобретаться) по так называемой вексельной схеме. Плохо это или нет – вопрос важный, но он не отменяет того факта, что у многих на руках вместо свидетельства о праве собственности на квартиру – вексель.

Что же представляет собой такая схема?

Во-первых, у вас заключен предварительный договор купли-продажи. По нему у вас нет права владения квартирой, права ее требования, и каких-то других прав, кроме одного – права заключить с застройщиком в дальнейшем договор купли-продажи. То есть ту квартиру, в которой вы, возможно, уже давно живете, вам еще даже не продали. И когда продадут – непонятно, потому что точные сроки в договоре, как правило, не указаны. А если даже и указаны – с большой долей вероятности вам предложат их продлить. А не хотите продлить – можно вернуть деньги по договору, правда, по ценам 2005 года.

За что же тогда вы платили, когда заключали договор?

Чаще всего – за вексель, то есть одновременно с заключением предварительного договора Вы покупали еще вексель, как ценную бумагу. То есть просто, по сути, взяли денег в долг. С обещанием того, что, когда их вам вернут, вы сможете ими оплатить квартиру, когда будете ее покупать.

В некоторых случаях есть небольшое отступление от правил, то, что застройщик гордо именует «инвестиционной схемой». К сожалению, к инвестиционным процессам предварительный договор не имеет совершенно никакого отношения, хотя и будет полезен в том случае, если ваш дом уже построен и деньги вам все-таки хотелось бы оплатить за квартиру, а не за вексель.

Юридически «инвестиционная схема» представляет собой три документа:

— дополнительное соглашение к предварительному договору, по которому вы обязуетесь оплатить всю сумму квартиры «здесь и сейчас»;

— акт приема-передачи векселя, по которому вы предъявляете его к погашению;

— и соглашение о зачете встречных однородных требований, возникших в результате подписания двух предыдущих документов.

Схема на первый взгляд громоздкая, но она приводит к цели – деньги фактически уплачены за квартиру, а не за вексель. Пусть даже и по предварительному договору в качестве обеспечительного платежа.

Бывают еще и случаи, когда дом еще не построен, а оплаченная стоимость квартиры выше той, по которой вы можете приобрести другую квартиру (ведь цены, как нам всем известно, в последнее время значительно снизились). В этом случае есть вероятность того, что вам захочется вернуть оплаченную немаленькую сумму за котлован в чистом поле и приобрести себе что-либо более реальное и быстрое по срокам строительства. Тогда «инвестиционная схема», а именно зачет векселя в счет стоимости предварительного договора не будет полезна, так как вернуть деньги по векселю все-таки проще, чем по такой схеме.

Зачетники – за и против

Есть также в районах новостроек немаленькое количество квартир, приобретенных жителями у так называемых зачетников, т.е. организаций, получивших от застройщика квартиры в счет оплаты выполненных ими работ или поставки материалов. То есть поставила компания ООО «СМУ Трансспецмонолитцентрресурсстальмонтаж-15» застройщику тонны труб для прокладки коммуникаций, а вместо денег получило десяток квартир во вновь построенном доме. По тому же договору инвестирования. Или по предварительному договору. Разумеется, компании квартиры не нужны, и она их продает. Причем, как правило, дешевле рыночной цены.

Казалось бы, все довольны, компания получает деньги, клиент – недорогую квартиру. В чем же подвох?

В первую очередь — в самой компании-продавце квартиры. Нужно учитывать, что если компания продает квартиру сама, то опыта в этом у нее нет. И документы на квартиру, которые вы получите взамен кругленькой суммы денег, могут как минимум содержать неточности. А как максимум – иметь ряд противоречий с законом и потому быть ничтожными, то есть недействительными.

Если же компания продает не сама, а с помощью риэлтерской компании – то в большинстве случаев по агентскому договору, т.е. обязательства по передаче вам квартиры все равно будут у компании-зачетника. И оформлять вам квартиру в собственность либо составлять акты приема-передачи те могут просто отказаться, т.к. не умеют этого делать и свои деньги уже получили. Либо компании, продавшей вам квартиру, спустя три года после покупки уже может просто не существовать. И в этом случае у сэкономившего владельца квартиры одна дорога – в суд, просить заочное решение. Такое решение отличается от очного, в частности, тем, что будет вступать в законную силу дольше обычного, с учетом попыток доставки решения несуществующему ответчику – но после вступления в законную силу именно оно будет тем документом, на основании которого вы будете являться полноправным владельцем собственной квартиры.

Опубликовано:
11.09.2013

Автор:

Генеральный директор